Reguleringsplan 1-183 Hangartomta og del av Ringbanen gnr/bnr. 107/1 og 102/441 ble vedtatt i 2005. Planen regulerer Ringbanen og to områder for boligutbygging (B1 og B2). I 2020 ble Ringbanen og område B2 omregulert gjennom reguleringsplan Boligfelt Ringbanen, plan-ID 1-275. Det er forslag om mindre reguleringsendring av område B1, det gjenværende arealet i reguleringsplanen fra 2005. Endringen har fått plannavn Ringbanen B1 – mindre endring av 1-183.
Begrunnelser for forslag til endring
Innenfor område B1 i gjeldende plan står det et eldre leilighetsbygg på én etasje med saltak og kjeller, som inneholder 5 boenheter. (Dette ligger innenfor område BB1 i forslag til reguleringsendring). Bakgrunnen for reguleringsendringen er at man ønsker å rive dette bygget og oppføre nytt leilighetsbygg med 6 boenheter, samt flytte areal for lekeplass til østre del av planområdet, vekk fra vegen.
Gjeldende reguleringsplan tillater at bygninger oppføres i inntil 2 etasjer pluss loft, med maks gesimshøyde 6 meter og maks mønehøyde 10 meter. Tillatt BYA er 35 %.
Forslaget til reguleringsendring tillater bebyggelse på inntil 2 etasjer med enten pulttak, saltak eller flatt tak, med maks mønehøyde/gesimshøyde 10 meter. Foreslått maks % BYA for område for blokkbebyggelse (BB1) er 55 %. Område for småhusbebyggelse BF1 foreslås regulert med maks 65 % BYA og BF2-3 maks 50 % BYA. For område BF1-3 gjenspeiler tillatt BYA eksisterende bebyggelse på tomtene. For alle utbyggingsområdene er foreslått utnyttingsgrad høyere enn i gjeldende reguleringsplan.
For at reguleringsarbeidet skal kunne gjennomføres som en reguleringsendring etter plan- og bygningsloven § 12-14, har kommunen krevd utarbeidet en målsatt snittegning som dokumenterer endringer og tilpasninger i forhold til gjeldende plan, og viser forholdet til nærmeste regulerte og eksisterende bebyggelse. Det er også utarbeidet sol- og skyggediagram for planlagt utbygging.
Det foreslås å tillate flere takformer enn i gjeldende plan, men maks. mønehøyde/gesimshøyde og antall etasjer er videreført. Høyeste gesims er planlagt lagt mot sør ved etablering av pulttak, for å begrense skyggevirkning mot bebyggelse i nordøst og samtidig slippe inn mye lys i leilighetene. Gesims mot nord blir ca. 8 meter over gjennomsnittlig terreng. Dette er ca. 2 meter høyere enn tillatt gesimshøyde i gjeldende reguleringsplan, men også ca. 2 meter lavere enn tillatt mønehøyde i samme plan.
Plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse
De viktigste endringene fra gjeldende reguleringsplan er at lekeplassen flyttes til østsiden av planområdet, og parkeringsplassen fjernes. Det foreslås regulert gangveg (f_GG1) mellom kjørevegen og lekeplassen for å sikre tilgang til lekeplass for alle beboere i planområdet. Parkering skal fortrinnsvis løses i det nye leilighetsbyggets 1. etasje, men det tillates 1-2 gjesteparkeringsplasser utendørs. Det er regulert areal for energianlegg og renovasjon ved Ringbanen.
De tre tomtene BF1-3 (gnr/bnr. 107/400-402) som ligger sør for det planlagte leilighetsbygget foreslås regulert med en videreføring av bestemmelser for byggehøyder og byggemåte fra gjeldende reguleringsplan. Det foreligger ingen konkrete utbyggingsplaner for disse tomtene. Planbestemmelsene viderefører dermed noen bestemmelser fra gjeldende plan, men er ellers ny og oppdatert. Alle arealformål har nye benevnelser både i plankart og planbestemmelser, som følge av at lovverk med forskrift har endret tegneregler m.m.
Det er utarbeidet en helt ny planbeskrivelse.
Forslag til planendring:
5023 Plankart_041122_Høring (PDF, 649 kB)
5023 Reguleringsbestemmelser_041122_Høring (PDF, 151 kB)
5023 Planbeskrivelse_071022_Høring (PDF, 565 kB)
5023 ROS-analyse 310522_Høring (PDF, 215 kB)
5023 Utomhusplan_270922_Høring (PDF, 338 kB)
5023 Snitt A - Planlagt bebyggelse_270922_Høring (PDF, 196 kB)
5023 Solstudie Vår_høst 24.11.2022 (PDF, 444 kB)
5023 Solstudie Sommer 24.11.2022 (PDF, 470 kB)
5023 Referat fra oppstartsmøte_110322_Høring (PDF, 198 kB)
Gjeldende plan:
1-183 Plankart_Høring (PDF, 334 kB)
1-183 Tegnforklaring_Høring (PDF, 677 kB)
1-183 Planbestemmelser_Høring (PDF, 86 kB)
1-183 Planbeskrivelse_Høring (PDF, 140 kB)
1-183 Illustrasjonsplan Hangartomta og del av Ringbanen_160704 (PDF, 927 kB)
Vurdering av endringsforslag
Lekeplassen trekkes vekk fra vegen og plasseres nordøst i planområdet. Tilgjengeligheten til lekeplassen opprettholdes for alle boenheter i planområdet, da det foreslås regulert gangveg fra felles kjøreveg (f_KV1) til lekeplassen. Størrelse og hovedform på lekeplass opprettholdes, men den «vendes» slik at den blir liggende i motsatt himmelretning (fra nordvest-sørøst til nordøst-sørvest). Sol- og skyggediagram viser at solforholdene kan bli noe forringet på kveldstid sammenlignet med plasseringen ved vegen, men er bedre på formiddagen. Foreslått plassering er gunstig med tanke på trafikksikkerhet/avstand til veg.
Planlagt bebyggelse avviker fra gjeldende reguleringsplan når det kommer til utnyttingsgrad, tillatt takform og til dels byggehøyder. Planendringen viderefører kravet til maks antall etasjer, og det er gjort tilpasninger med tanke på sol- og skyggeforhold for naboeiendommer.
Sol- og skyggediagram viser forholdene ved vår-/høstjevndøgn og sommer (juni). Ved vår- og høstjevndøgn gir ikke planlagt bebyggelse forringede solforhold for omsøkt bebyggelse i nord før etter kl. 15. Sol- og skyggediagram for sommer viser gode solforhold for den samme bebyggelsen enda kl. 18.
Slagskyggen fra planlagt leilighetsbygg vil være mindre dersom planforslaget ikke åpner for høyere gesimshøyde mot nord enn gjeldende plan. Sol- og skyggediagrammet viser at solforholdene likevel ikke blir særlig forringet for nabobebyggelsen, og er godt innenfor det som kan aksepteres i sentrumsnære områder.
På grunnlag av dette vurderes det at intensjonene i gjeldende plan ivaretas.
Prosess
Planforslaget sendes til berørte parter som gis anledning til å uttale seg før saken fremmes til politisk behandling i utvalg plan og miljø. Etter vedtak av planendringen blir berørte parter tilskrevet i brev og det er 3 ukers klagefrist etter vedtak av planen.
Har du merknader til planforslaget?
Hvis du har merknader til planforslaget sendes disse til Stjørdal kommune innen 23.12.2022.